СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ – ПАТРИОТЫ – ЗА ПРАВДУ
Ивановская область
Социалистическая политическая партия
«СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ – ПАТРИОТЫ – ЗА ПРАВДУ»
ГлавнаяНовостиЛицаФото/ВидеоГазетаКонтакты
В соцсетях

Как нам вернуть доступное жилье

14 марта 2022

Как нам решить проблемы в жилищном строительстве и вернуть населению доступное жильё.

Автор: Дмитрий Сивохин, председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства при ТПП Ивановской области.

Эта статья не только о сегодняшних санкциях и о ключевой ставке 20 процентов. Все случилось немного раньше.

Когда государство запускало проектное финансирование строительства многоэтажных домов, оно преследовало, по его мнению, благие цели – навести порядок в строительной отрасли и не допустить впредь появления обманутых дольщиков.

Потому что власти, в т.ч. в регионах, оказались неспособны вести должный контроль за ходом многоэтажного строительства, в плане мониторинга целевого расходования средств дольщиков (да у них и не было такой задачи), а такой механизм, как страхование рисков, почему то, не сработал.

Созданный в 2017 году государственный "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" был уполномочен вначале заменить страховые компании в деле страхования рисков участников долевого строительства, но затем правительство отказалось и от этой идеи, косвенно признав деятельность Фонда неэффективной.

Хотя многие эксперты предлагали делать ставку именно на него, для чего предполагалось увеличить отчисления застройщиков в Фонд с каждого заключенного договора долевого участия, с 1,2% до 3% (кто-то говорил, что и до 6%) и усилить с его стороны контроль за расходованием средств дольщиков. Но правительство выбрало другой путь.

По состоянию на начало 2019 года в России насчитывалось порядка 200 000 обманутых дольщиков со средним размером понесенного ущерба 2,5 миллиона рублей. На достройку всех проблемных объектов в жилищном строительстве тогда требовалось изыскать порядка 500 миллиардов рублей.

Властям показались чрезмерными такие затраты, а проблемные объекты могли возникать и в будущем, поэтому было принято решение полностью ликвидировать саму возможность появления обманутых дольщиков, переложив ответственность за контролем застройщиков и обязанность по их финансированию на коммерческие банки.

Первые дома по новым правилам стали возводиться в 2019 году. Не все застройщики с тех пор используют кредиты банков, некоторые строят дома на свои средства. Но все они обязаны теперь хранить полученные от дольщиков деньги на эскроу-счетах. И в случае возникновения проблем у застройщиков банки должны вернуть вложенные средства гражданам. Обманутые дольщики пропали, вернее, перестали появляться новые, если не считать ситуацию с домами, еще достраиваемыми по старым правилам.

Вроде бы, хорошо, граждане обезопасились от недобросовестных строителей. Да и государству не надо впредь изыскивать средства на решение проблем обманутых дольщиков.

Но давайте посмотрим, все ли так ажурно, как видится на бумаге.

Новые правила строительства домов привели к резкому сокращению числа застройщиков. Так, в Ивановской области в 2018 году насчитывалось порядка 50 застройщиков многоэтажных домов. В 2021 году осталось, от силы, 10. Не монополия еще, но уже близко к олигополии.

Соответственно, объемы строительства, выполняемые меньшим числом застройщиков, не могут удовлетворять в должной мере выросший спрос на квартиры со стороны населения. Особенно, если спрос подогревается льготной ипотекой под 7% годовых.

Так, в 2019 году объем строительства многоквартирных домов составил 43,5 млн. кв. метров жилья. И в 2021 году – столько же. Строительство МКД стагнирует. Это привело к резкому росту цен на жилье.

По данным Росстата, если средняя стоимость квадратного метра в новостройке по стране в 2019 году составляла 64,06 тысяч рублей, то в 2021 году – уже 93,5 тысячи рублей (данные к 1 октября 2021-го).

Рост стоимости жилья за этот период составил 29,44 тысячи рублей, или 45,5%. Даже если вычесть инфляцию за 2019-2021гг., всего 17,18%, рост цен на жилье на первичном рынке составил 28,32%.

Из чего следует, что в 2021 году, по сравнению в 2019 годом, за одинаковый объем построенного и купленного жилья (43,5 млн.кв.м.) покупатели переплатили в номинальном выражении 1,28 триллионов рублей, а с поправкой на инфляцию – 1 триллион рублей.

Можно пойти дальше и посчитать, сколько покупатели переплатили за жилье в 2020г., будет немного меньше, потому что цены на квартиры были более низкие, но, все же, получится тоже огромная сумма.

Причем, переплачивают все – ипотечники; покупатели, имеющие собственные средства на покупку квартиры; государство, решающее социальные задачи, также выступающее покупателем жилья или предоставляющее субсидии на его покупку.

Население, шокированное таким ростом цен, пока находит спасение в индивидуальном жилищном строительстве, объемы которого растут (ИЖС в 2019г. – 38,5 млн. кв. м, в 2021г. – 49,1 млн. кв. м.).

Но с этого года в ИЖС также приходит проектное финансирование и "эскроу-счета". А, значит, надо ждать роста цен и на ИЖС.

Таким образом, можно сделать вывод, что власти, желая решить проблему обманутых дольщиков (цена вопроса – 0,5 млрд. рублей за много лет), нанесли ущерб населению и государству только за 2020-2021 гг. примерно на 2 триллиона рублей, заставляя всех переплачивать. И это только по новостройкам. Вторичное жилье и субсидии тоже дорожают.

Плюс, снизились объемы строительства МКД, вернее, не достигли того уровня, который мог бы быть при таком спросе, ввиду низкой ипотечной ставки.

А это – и упущенные возможности, и нерешенная часть социальных задач, и снижение реальных доходов населения из-за роста цен на жилье, а значит, роста выплат по ипотеке. А также – меньший рост ВВП, меньший мультипликативный эффект, меньшая налоговая база.

Вот что значит нерациональное вмешательство государства в предпринимательскую деятельность и ограничение конкуренции.

К тому же, я считаю, что, не в последнюю очередь, именно значительное подорожание цен на жилье запустило маховик инфляции в смежных отраслях. Все-таки, люди, и предприниматели в том числе, как рациональные экономические субъекты, обращают внимание не только на абсолютные, но и на относительные цены. То есть на то количество единиц товара, которое можно купить за одну единицу другого товара. И если цена одного товара растет, другие стремятся также повысить цены на свои товары и услуги, чтобы не чувствовать себя беднее.

Например, когда подрядчик или поставщик строительных материалов видят, что застройщик поднял цены на жилье, они понимают, что при том же объеме работ или затрат им необходимо работать дольше, чтобы заработать себе квартиру по новым ценам (не полгода, а год, к примеру). Они приходят к выводу, что их норма прибыли на одного работника или одну единицу оборудования, выраженная в квадратных метрах жилья, падает.

Поэтому они стремятся также поднять свои цены, желая выправить дисбаланс. Абсолютно так же рассуждают и наемные работники, продающие свою рабочую силу. Они начинают требовать увеличения оплаты труда.

В результате, все цены с течением времени поднимаются, экономика приходит в новое равновесие, где относительные цены на товары и услуги по отношению друг к другу опять выравниваются. Но, конечно, выигрывает больше тот, кто первым успевает поднять цены.

Государство, в данной ситуации, можно считать проигравшей стороной. Потому что увеличивающееся вслед за ростом цен на жилье подорожание строительных услуг и материалов ведет к повышенным тратам бюджета по госконтрактам.

Это – еще одно свидетельство того, как государство своими непродуманными действиями провоцирует инфляцию. И в основе этих действий также лежит введение проектного финансирования, ограничение предложения и первичный рост цен на жилье.

Конечно, нельзя сбрасывать со счетов и импортируемую инфляцию и девальвацию рубля. Но импортируемая инфляция больше характерна для экспортоориентированных отраслей, например металлургии. Для предприятий же, ориентированных на внутренний спрос, больше характерен тот механизм инфляции, что я описал выше.

Таким образом, можно сделать вывод, что негативные эффекты для экономики и социальной и бюджетной сфер от введения проектного финансирования и "эскроу-счетов" перевешивают положительные.

Но, если до этого строительная отрасль хоть как-то справлялась с экспериментами властей, то нынешний кризис, вызванный санкциями, может ее окончательно добить.

На жизнеспособности строительной отрасли скажется, во-первых, снижение деловой активности и покупательной способности населения.

А во-вторых, высокие ставки по кредитам, как ипотечным, так и получаемым застройщиками в рамках проектного финансирования, вследствие увеличения Центробанком размера учетной ставки до 20%.

В силу экономической неопределенности и выросших финансовых рисков население в ближайшее время будет меньше брать ипотечные кредиты. Уже сейчас специалисты на рынке недвижимости отмечают снижение спроса на жилье на 15%. При дальнейшем ухудшении социально-экономической ситуации в стране уже делаются прогнозы о снижении спроса на жилье и вовсе до 50%. В 2021 же году было выдано 1,9 миллионов ипотечных кредитов на рекордную сумму 5,7 триллионов рублей.

До настоящее времени покупатели могли брать жилье в новостройках с помощью ипотечных кредитов со льготной ставкой 7%, субсидируемой государством. Правительство и дальше обещает сохранить льготную ставку, но пока согласовывает ее размер. Возможно, ставка будет и дороже.

В то же время, по оценке сопредседателя "Деловой России" Андрея Назарова, каждый новый процент увеличения стоимости кредита заставляет около 5% потенциальных покупателей отложить крупную покупку. Эксперт также указал, что сегодня 46% сделок по приобретению жилых объектов строительства в России проходит с привлечением ипотечных кредитов.

Кроме того, по данным бывшего Агентства ипотечного жилищного кредитования (Дом.рф), каждый рубль бюджетных средств, вложенный в субсидирование процентных ставок по ипотеке, привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, в т.ч. 46 рублей – средства населения.

Столь значительный прирост инвестиций в строительной отрасли вызывает ярко выраженный мультипликативный эффект, что, в свою очередь, помимо увеличения занятости и дохода предпринимателей и работников в строительстве и смежных отраслях, ведет к увеличению ВВП и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Несложно подсчитать, сколько дополнительных налогов получит государство на 1 рубль вложенных средств, исходя из показателя совокупной налоговой нагрузки экономических субъектов по РФ в 10,8%. Собираемость налогов увеличится в 1,2-1,8 раз. В обычных условиях, государство в совокупности получает больше, чем вкладывает в субсидирование ипотеки.

Поэтому, программу субсидирования ипотеки нужно обязательно оставлять.

Но здесь имеется один риск – без соответствующего роста предложения жилья, увеличения объемов строительства, стимулирование спроса с помощью льготной ипотеки ведет к росту цен на жилье, снижению его доступности.

Так, в 2020 году доступность жилья, согласно данных Росстата, снизилась на 5.7%, по сравнению с допандемийным 2019 годом. К этому привели, как значительный рост стоимости квадратного метра, так и снижение реальных доходов населения. Учитывая динамику цен на жилье в 2021 году, можно предположить, что доступность жилья продолжает снижаться.

На рост цен на жилье в немалой мере повлияло также увеличение продаж квартир по льготной ипотеке так называемым "инвесторам" – людям, желающим заработать при перепродаже на разнице цен.

Поэтому, в долгосрочной перспективе, после прохождения пика кризиса, но не сейчас, можно поддержать предложение Главы ЦБ РФ Э.Набиуллиной оставить возможность пользоваться преимуществами субсидируемой ипотеки только льготным категориям граждан: стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, имеющим среднедушевой доход ниже медианного, бюджетникам, и т.д.

Но, говоря о мерах по субсидированию ипотеки для стимулирования спроса, мы незаслуженно забываем о "вторичном рынке" жилья. Незаслуженно, потому что, зачастую, именно продажа квартир на "вторичном" рынке служат источником средств для покупки нового жилья. Люди женятся, рожают детей, съезжаются, разъезжаются, переезжают. Для чего продают свое старое жилье. А, значит, его должен кто-то купить. Вот тут-то также необходимо субсидирование процентных ставок, возможно не в такой же мере, возможно, только льготным категориям граждан. На этом рынке уже работают некоторые государственные программы поддержки граждан, например, "материнский капитал", "семейная ипотека", "молодая семья", "земский доктор". Представляется целесообразным эти программы расширить и дополнить.

Второй механизм, который ведет к увеличению предложения жилья, причем, без роста цен – это поддержка застройщиков.

Много писалось о субсидировании развития инфраструктуры, сноса ветхого и аварийного жилья, других мерах поддержки с целью удешевления строительства. Но, в данных условиях, сложившихся на рынке, главную опасность для застройщиков представляет, опять же, повышение ключевой ставки Центробанком и стоимости проектного финансирования. По прогнозам, при ключевой ставке 20%, стоимость кредитов застройщикам может достигать 25% на новых объектах.

Власти, опять же, обещают субсидировать процентную ставку. Это обойдется государству недешево. Ведь в последнее время застройщики могли брать кредиты у банков под 8-9% годовых, причем, в рамках проектного финансирования, эта ставка еще снижалась, и стремилась, практически, к нулю, по мере продаж квартир в новостройках и накопления средств населения на "эскроу-счетах".

Сейчас же никто не сможет спрогнозировать динамику продаж, а, значит, застройщики попадают в еще большую зависимость от банков и предлагаемых ими кредитов по дорогим ставкам. А это – дополнительный риск, грозящий, при неблагоприятном развитии событий, банкротством целой отрасли.

Поэтому, в сложившихся условиях, правительству крайне необходимо вернуться к идее поэтапного раскрытия "эскроу-счетов", чтобы дать застройщикам доступ к дешевым финансовым ресурсам уже в период строительства.

В том числе, это необходимо сделать для тех застройщиков, которые возводят МКД на свои средства, не прибегая к банковскому финансированию. И, тем не менее, вынуждены хранить деньги от проданных квартир на "эскроу-счетах" до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Поэтапное раскрытие "эскроу-счетов" позволит всем застройщикам сократить сроки строительства без его существенного удорожания, высвободив значительные финансовые ресурсы, так остро необходимые в кризисные времена, и создав им дополнительную "подушку безопасности". И полумерами здесь нельзя обходиться. К моменту ввода дома в эксплуатацию застройщики должны иметь возможность использовать до 70-80% средств, хранящихся на "эскроу-счетах".

В случае несогласия банков на поэтапное раскрытие "эскроу-счетов" это можно сделать через "ДОМ.РФ".

В случае, если правительство по каким-то причинам не согласует поэтапное раскрытие "эскроу-счетов", или будет неоправданно долго затягивать решение этого вопроса, мое мнение, останется один выход – отказаться полностью от проектного финансирования и "эскроу-счетов", вернувшись к прежним договорам долевого участия, заключаемым напрямую между застройщиками и дольщиками и спецсчетам. Возможно, с участием "Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства", как страхователя рисков. То есть, вернуться к той схеме строительства, которая существовала не так давно.

Хочу напомнить, что институт долевого участия был введен в России, как антикризисная мера, в 1990-х годах. Сейчас, по прогнозам многих, наша экономика и социальная сфера могут вернуться в то неблагополучное время, и задачей правительства является этого не допустить. А, значит, вполне возможно, договора долевого участия опять будут востребованы, как мера, максимально свободная от влияния третьих лиц, в т.ч. государства.

Но государству необходимо будет наладить контроль за деятельностью застройщиков, за сроками, объемами строительства, за расходованием средств. Или, возможно, необходимо предоставить застройщикам право выбора из этих двух схем строительства жилья.

Отчаянные времена требуют нестандартных методов решения.

# доступное жилье #долевое участие #минстрой #застройщики #эскроу счета #проектное финансирование #цена жилья #себестоимость строительства #ипотека

Добавь в закладки
Социалистическая политическая партия «СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ – ПАТРИОТЫ – ЗА ПРАВДУ»
Региональное отделение партии в Ивановской области

© 2006-2024