13 августа у российских строителей – профессиональный праздник. После периода определенного спада, строительная отрасль сегодня – вновь на подъеме: растут объемы жилищного строительства; строятся новые промышленные объекты (только один мост через Керченский пролив чего стоит); увеличивается производство строительных и отделочных материалов.

Поздравляем всех жителей ивановской области имевших или имеющих отношение к строительной индустрии с Днем строителя. Желаем всем здоровья, благополучия, новых объектов, достойных зарплат.

В преддверии Дня строителя предлагаем нашим вдумчивым читателям аналитический обзор, посвященный теме жилищного строительства в Ивановской области.

Обзор подготовлен Дмитрием Сивохиным – членом Совета Регионального отделения партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ивановской области, Председателем общественной приемной партии, Председателем Комитета Торгово-промышленной палаты Ивановской области по предпринимательству в сфере строительства.

Ранее аналитический обзор был представлен Губернатору Ивановской области и Председателю Ивановской областной Думы.

Власти многих регионов ставят перед застройщиками задачу увеличения количества сданных квадратных метров жилья. Количество введенного в эксплуатацию жилья и обеспеченность населения квадратными метрами являются одними из ключевых показателей социально-экономического развития региона. И это неспроста. Строительство, по праву, считается драйвером экономического роста. Одно рабочее место в строительной отрасли создает дополнительно десять рабочих мест в смежных отраслях. Поэтому даже незначительное оживление строительства незамедлительно сказывается на повышении экономической активности в других отраслях экономики за счет высокого мультипликативного эффекта.

Из вышеуказанных данных мы видим, что Ивановская область значительно отстаёт от соседей по таким показателям, как ввод жилья в целом и строительство жилья на душу населения. Поэтому создание условий для развития строительной отрасли является одним из основных приоритетов для нашего региона.

В сегодняшней ситуации выполнение поставленной задачи можно решить путем стимулирования спроса и/или путем стимулирования предложения. Каждое из этих решений имеет свою специфику и по-разному влияет на строительный рынок. Стимулирование только спроса увеличит равновесную (рыночную) цену на жильё и вслед – количество предлагаемого жилья. Это хорошо для продавцов. Стимулирование только строительства увеличит количество предлагаемого жилья и снизит его рыночную цену. Это хорошо для покупателей.

Начну обзор со стимулирования спроса. В последнее время в силу общих кризисных тенденций в экономике мы наблюдали снижение спроса на жилье.

Вообще, спрос зависит от: цены (ниже цена – больше спрос); доходов населения; их предпочтений; потенциального количества платежеспособных покупателей; субсидий на покупку жилья (материнский капитал, компенсация части затрат на приобретение жилья); цен на сопряженные товары и услуги (при росте цен на жильё люди начинают его арендовать, при росте цен на квартиры становится выгодно строить индивидуальное жилье); качества жилья; его местоположения; сезонности; ожиданий на рынке (ожидаемое повышение цен увеличивает спрос на жильё сейчас, и наоборот).

Поэтому, чтобы увеличить этот спрос, есть несколько вариантов. Или увеличивать доходы населения, что в ближайшей перспективе не представляется возможным, во всяком случае, для всех граждан. Или сделать так, чтобы у людей были разные дополнительные возможности для приобретения жилья, т.е. расширить круг потенциальных покупателей.

Как вариант – путем выдачи дешевых ипотечных кредитов. По оценкам экономистов, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное кредитование даёт 2-3 единицы прироста ВВП. Причем, расширить возможности ипотечного кредитования можно как на федеральном, так и региональном уровне.

А так как люди, приобретая квартиры в новостройках, продают свою старую жилплощадь, причём зачастую в подобной купле-продаже участвует целая цепочка из продавцов и покупателей, то видна необходимость выдавать дешевые кредиты и на первичное и на вторичное жильё. Данная мера должным образом подстегнет рынок новостроек.

До 2017г. государство активно поддерживало рынок новостроек посредством субсидирования процентной ставки по ипотеке. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), каждый рубль бюджетных средств привлек в жилищное строительство 124 рубля внебюджетных инвестиций, в том числе 46 рублей – средства населения. А так как данная поддержка была предназначена только для нового жилья, покупатели охотней брали жилье в новостройках из-за более выгодных ставок по кредитам. Сейчас эту субсидию отменили, и практически сразу произошло перераспределение покупателей с первичного рынка жилья на вторичный.

Федеральное правительство могло бы озаботиться дальнейшим субсидированием процентных ставок по банковским ипотечным кредитам. На новостройки – до 6% годовых в рублях, на вторичное жильё – до 8%. Снижение ипотечной ставки и стоимости ежемесячного обслуживания кредита увеличит число потенциальных покупателей жилья. Но здесь важен психологический фактор. Чтобы люди охотней покупали квартиры в новостройках, ставки по кредитам на их приобретение должны быть меньше, хотя бы на 1-2 %, чем на "вторичку".

А если вспомнить Майские указы Президента РФ, то в Указе № 600 от 12 мая 2012 г. говорится о необходимости выйти на целевые показатели на рынке жилья. В частности, в нем прямо указано на необходимость к 2018 г. снижения показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличения количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год. И если с количеством выданных ипотечных кредитов у нас всё нормально, то ставка по кредитам отстаёт от заявленных ориентиров.

Поэтому, так как уровень инфляции у нас рассчитывается на основании индекса потребительских цен, и по итогам 2016г. он составил 5,4%, а в 2017 г., по прогнозам, составит ориентировочно 4-4,5%, то ставки по ипотеке в размере 6-8% будут как раз соответствовать положениям Указа Президента.

Вышеуказанная мера не будет являться прямой мерой поддержки строителей, но она оживит рынок посредством увеличения платежеспособного спроса. Главное, определить, каким целевым группам населения выдавать подобные льготные кредиты. Моё мнение – всем желающим. Потому что основные потребители ипотечных кредитов – представители так называемого "среднего класса", служащие, врачи, учителя, молодежь, многодетные семьи и т.д. То есть все, кто желает улучшить свои жилищные условия или впервые стать собственниками жилья, но у кого нет денег на единовременную оплату суммы покупки. Те, забота о которых должна являться приоритетной задачей нашего государства. А по мере снижения Центробанком России ключевой ставки субсидии по ипотеке можно поэтапно убрать.

Основной минус этой предлагаемой меры – последующее за ней увеличение цены предлагаемого жилья, если параллельно не будет увеличено его строительство.

Если же не брать в расчет возможности федеральных властей, в плане предоставления дешевых кредитов, то и на региональном уровне также есть возможность расширить круг потенциальных покупателей.

В ряде соседних областей уже давно существуют организации, кредитующие местное население на покупку строящегося жилья по льготным ставкам. В Ярославской области это, например, ОАО "Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области" (www.ярипотека.рф), являющийся партнером Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и, помимо выдачи ипотечных кредитов, занимающийся также строительством социального жилья, в частности, в рамках программы "Жилье для российской семьи". Во Владимирской области уже 13 лет работает НП "Владимирский городской ипотечный фонд" (www.ipoteka-vladimir.ru), который за время своего существования выдал жителям региона 5500 ипотечных кредитов на сумму свыше 5 миллиардов рублей и построил сам как Застройщик 9 многоквартирных жилых домов, в том числе по программе "Жильё для российской семьи". В настоящее время в его активе 70 000 кв. м строящегося жилья. В 2016 г. Владимирский фонд стал первым в России партнером Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по выдаче кредитов на покупку строящегося в регионе жилья со сниженной ставкой 8,75% годовых. Кроме того, сама администрация Владимирской области с 2017 г. стала субсидировать ипотеку, снизив ставки до 7%. Дешевле, чем в банках.

Поэтому, я считаю, что Ивановской области также необходимо перенимать положительный опыт соседних регионов в плане создания местных ипотечных операторов силами самой администрации или совместно с крупными Застройщиками. Причем затраты потребуются только на начальном этапе создания такой организации. Став участником партнерской программы АИЖК, можно наполнить ипотечное кредитование его ресурсами, не привлекая собственных средств. Об этом прямо говорится на сайте АИЖК. А это, по сути, неограниченное фондирование. Главное, запустить процесс.

Кроме того, я вижу и дополнительные плюсы в создании подобного оператора. Во-первых, это расширение потенциального круга приобретателей жилья за счет лиц, которые хотят купить жилье, но по какой-то причине не могут взять кредит в банке, и у которых на данный момент все хорошо с работой и доходами. А во-вторых, это сокращение числа нуждающихся в улучшении жилищных условий, что также благотворно отразится на социально-экономическом положении региона и приведет в конечном итоге к экономии бюджетных средств.

Хочу озвучить, но считаю его спорным, другое предложение – по созданию в области "Строительной сберегательной кассы", по образу и подобию "Кредитного потребительского кооператива граждан" или "Жилищного накопительного кооператива", функции и задачи которых подробно прописаны в федеральных законах. Так, Жилищный накопительный кооператив имеет право: привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства; приобретать жилые помещения; привлекать заёмные денежные средства, общая величина не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива.

Наши граждане в большинстве своем негативно относятся к подобного рода кооперативам, кроме того, я не уверен, что в данном случае удастся привлечь дополнительное финансирование на вторичном ипотечном рынке. Да и без гарантий или участия органов власти или крупнейших Застройщиков люди вряд ли захотят вкладывать свои средства в подобную организацию. С другой стороны, в подобных кооперативах ниже квалификационные требования к Заёмщикам. Главное, чтобы они накопили в течение 2-3 лет до 30-40% от стоимости квартиры на специальном счете. Соответственно, это может расширить число покупателей жилья. Рассмотреть данный вопрос также необходимо. Но, моё мнение, инициатива создания подобных кооперативов должна исходить или от самих граждан, или от частных Застройщиков.

И в тоже время, другие схожие институты, "Жилищные строительные кооперативы" (ЖСК), действуют на территории нашего региона. АИЖК готов даже оказывать поддержку в их развитии, предоставляя им бесплатно земельные участки под строительство жилья для определенных категорий граждан.

Далее. Подхлестнуть спрос может также и само государство. Посредством осуществления строительства в рамках программ по улучшению жилищных условий граждан. Как, например, "Программа переселения граждан из ветхого аварийного фонда", "Жилье для российской семьи", "Жильё для молодой семьи", и т.д. Количество нуждающихся в улучшении жилищных условий очередников в Ивановской области – порядка четырех тысяч человек. Только детей–сирот в очереди более двух тысяч. Вот и представьте, сколько квартир надо построить или приобрести. Необходимо изыскивать средства на эти цели. Например, только субсидирование первоначального взноса позволяет получить кредит очередникам, уменьшает очередь и экономит бюджетные средства (затраты государства – только на первоначальный взнос). Или другой пример. Стоимость жилья по программе ЖРС во Владимирской области составляет 33 000 рублей за кв. м. Там же многодетные семьи, помимо земельного участка и древесины, получают из бюджета области 630 000 рублей на строительство жилого дома (30% от его ориентировочной) стоимости. Принят областной закон, согласно которому Застройщики имеют право получать земельные участки без торгов, если 10% жилья в этом доме будут переданы на нужды обманутых дольщиков. Строится социальное жильё (в 2015 г. – 3 социальных дома). Аналогичные программы есть и в Ярославской области.

Дополнительно уменьшению количества очередников могут способствовать и предложенные мной уже принятые поправки к областному закону № 20–ОЗ от 06.05.2016 г. "Об установлении критериев, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты", согласно которым увеличивается количество безвозмездно передаваемого Застройщиком жилья в муниципальную собственность до 5% для детей-сирот.

Следующий фактор, который мог бы способствовать увеличению спроса – это снижение его цены. Анализ средних региональных цен на жильё (согласно Таблицы и Графика № 7) показывает, что в трех регионах из четырех, включая Ивановскую область, наблюдается некоторое снижение цен. Мы считаем, что на фактор снижения, кроме доходов населения и объемов предложения жилья, оказывает влияние строительство жилья по программе "Жильё для российской семьи", цены на которое на 20% ниже среднерегиональных. На эти цены приходится ориентироваться и частным Застройщикам, чтобы стимулировать свои продажи. Доступность жилья, соответственно, повышается.

Но здесь следует учитывать, что стоимость предлагаемого жилья определяется в краткосрочной перспективе соотношением величин спроса и предложения, а в долгосрочной – величиной понесенных издержек производителя. Если цена продаваемого квадратного метра жилья будет меньше или равна себестоимости строительства, вопрос увеличения объемов строительства отпадёт сам собой. Бизнес будет искать другие экономические ниши для приложения своих способностей и капитала.

Кроме того, цена закономерно является индикатором того, какая тенденция наблюдается на рынке, избыток предложения жилья или его недостаток. Снижение цены говорит об избытке предложения, повышение – о дефиците жилья на рынке. В настоящий момент мы наблюдаем тенденцию к снижению цен.

Дополнительно, в настоящий момент мы имеем такой мощный фактор, как отложенный спрос. Поэтому на 2017 год АИЖК прогнозирует рост числа выданных в России ипотечных кредитов до 1 млн. на общую сумму порядка 1,8 трлн. рублей.

Согласно проведенному Финансовым университетом при Правительстве РФ исследованию, 25% жителей Иваново намерены улучшить жилищные условия в ближайший год. Необходимые для этого средства граждане предполагают накопить (41%), получить в виде банковского кредита или ипотеки (55%), взять взаймы у друзей (1%) или на работе (3%).

Теперь перейдем к стимулированию предложения жилья, его строительства. На количество предлагаемого жилья будут влиять: цена (чем больше цена, тем больше предложение); технология производства (типовое жилье строить дешевле и быстрее); цена на ресурсы (земля, инфраструктура, кредиты); налоги и дотации; число продавцов на рынке; ожидаемые изменения цен.

Соответственно, региональные власти, требуя увеличения объемов строительства, должны способствовать снижению его себестоимости. В частности, предлагая дешевую землю, технологическое присоединение, развитую инфраструктуру, льготы по налогам (например, на землю, на прибыль при комплексном освоении территорий). Так, в Ярославской области предусматриваются скидки по аренде земли, предназначенной под строительство – на 40% при получении Застройщиком генплана земельного участка (ГПЗУ), на 70% – при получении разрешения на строительство, но в пределах срока действия первоначального договора аренды. Эта мера также способствует быстрому строительству. Ещё один из вариантов – необходимо комплексное освоение территорий, застройка прилегающих к населенным пунктам новых земель. Минстрой готов финансировать подобные программы. В частности, в этом году на развитие инфраструктуры в рамках комплексного освоения территорий выделено 20 млрд. рублей. И программа только набирает обороты. Правда, никто пока не знает, как расселять жителей территорий, чтобы не обидеть их.

Увеличить предложение жилья могут также дешевые кредиты Застройщикам, под те же 5-6% годовых. Субсидирование процентной ставки Правительством РФ должным образом подхлестнет строительный рынок. Снижение учетной ставки Центробанком РФ также удешевит кредиты.

На стоимость предлагаемого жилья и его количество несомненно влияет и число Застройщиков. Строительный рынок должен быть открытым для входа новых фирм. В противном случае мы можем получить монопольные цены на жильё. Чем больше компаний, строящих жильё, тем больше предложение и ниже цена жилья в силу возникающей конкуренции. Но здесь возникает риск недостроев у Застройщиков, не обладающих достаточными опытом и финансовыми ресурсами. Последние изменения в федеральном законодательстве могут обезопасить дольщиков в данном вопросе. Плюс потенциальным покупателям необходимо обращать пристальное внимание на опыт и репутацию Застройщиков.

Хочу предложить также Правительству Ивановской области рассмотреть целесообразность учреждения областной строительной организации в форме ГУП для возведения жилых домов в регионе. Возможные преимущества данной организации: может в обязательном порядке передавать до 10% построенных квартир на социальные нужды; может участвовать в госпрограммах, как в других областях; может быть основным поставщиком квартир эконом-класса для покупки бюджетом, например, по фиксированной цене до 35 000 рублей за кв. м с полной отделкой, что, учитывая сложившуюся себестоимость многоэтажного строительства в районе 30 тыс. рублей, вполне реально; может участвовать в расселении жилья; может быть региональным оператором по достройке проблемных, "брошенных" объектов; покупать квартиры у такой организации по льготной цене могут в том числе лица, подходящие под критерии программы "Жильё для российской семьи" и другие льготники. Главное, правильно подобрать кадры и исключить элементы личной "заинтересованности".

Такое предприятие можно создать даже на базе "МУП по организации капитального строительства", которое работает на территории г. Иваново. Или это может быть новое предприятие.

Ну и, конечно, нельзя забывать о вкусах и предпочтениях покупателей. Я имею в виду, что помимо строительства многоквартирных домов, необходимо стимулировать индивидуальное жилищное строительство.

Для этого предлагаю упростить порядок перевода земель, кроме лесного фонда и охраняемых территорий, из одной категории в другую, в пределах 10-20 километровой зоны от крупных населенных пунктов, и 5-10 километровой зоны от небольших населенных пунктов, а также вдоль Волги. Плюс решить инфраструктурный вопрос.

Это тем более актуально для Ивановской области, так как она входит в зону рискованного земледелия. Развивать сельское хозяйство здесь целесообразно только в некоторых районах. И в то же время строительство индивидуальных жилых домов подразумевает под собой ведение приусадебного сельского хозяйства.

Так, анализ ввода малоэтажного индивидуального жилья (график 10) показывает, что, например, Костромская область является лидером по его строительству в пересчете к общему объему ввода жилья. Близость реки Волга и созданные условия для индивидуального строительства позволили ей вырваться вперед по этому показателю.

Кроме вышеперечисленного, на изменения спроса и предложения оказывают влияние ценовые ожидания на рынке. Информация о грядущем повышении цен будет стимулировать покупателей приобретать жильё уже сейчас, а производителей – вводить в оборот новые мощности. Информация о будущем снижении цен – с точностью до наоборот.

Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод, что одновременное стимулирование и спроса и предложения приведёт к равновесному состоянию рынка, который будет характеризоваться увеличением строительства жилья и ценами, максимально устраивающими и покупателя и продавца при данном объеме строительства. Обеспечивая Застройщиков дешевыми ресурсами и оказывая поддержку приобретателям жилья, региональные власти смогут добиться увеличения доступности жилья, увеличения доходов и занятости населения, роста валового регионального продукта за счет так называемого мультипликативного эффекта. А это, в том числе, дополнительные налоги в бюджет.

Вывод:

Таким образом, сравнительный анализ всех вышеперечисленных данных позволяет нам выявить ряд причин, по которым соседние регионы строят больше, и на основании которых можно выработать меры по увеличению строительства жилья в Ивановской области. Из них:

– более высокие номинальные доходы населения (Ярославская и Владимирская области);

– более высокий ВРП на душу населения (Ярославская, Владимирская и Костромская области);

– более низкие цены на жильё (Владимирская и Костромская области);

– собственные региональные ипотечные программы (Ярославская и Владимирская области);

– наличие областных и муниципальных Застройщиков, строящих жильё эконом-класса;

– больше жилья, строящегося по госпрограммам, в частности, "Жильё для российской семьи" (Ярославская, Владимирская и Костромская области);

– строительство муниципального жилья, предоставляемого гражданам по договорам социального найма;

– льготы по налогам для Застройщиков (на землю, прибыль);

– больший удельный вес строительства индивидуального жилья (Ярославская, Владимирская и Костромская области);

– комплексная застройка, развитие территорий, предусматривающих строительство жилья эконом-класса и ИЖС; развитие инженерной инфраструктуры;

– адресная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;

– субсидирование процентных ставок по ипотеке.

Андрей Чистяков – Руководитель Пресс-службы Регионального отделения Политической партии СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ в Ивановской области